“国五条”细则落地已有17天的时间，与3月相比，新政后上海商品住宅日均成交量大幅下跌，近两周的周成交量均低于3月前正常水平。楼市已从细则不明造成的恐慌中恢复过来，市场上供需双方都明显放缓，成交趋于稳定，也呈现出一些新的特点。

政策落地市场透支 楼市疲态渐显

4月以来，上海国五条细则作用开始显现，房企和客户选择观望而推迟入市，市场成交量明显下降。据21世纪不动产统计，4月前14天上海新房成交2900套，总面积36.6万㎡，同比分别提升32.6%、43.7%，较3月同期回落约40%。

与四月初相比，上周（4.8-4.14）上海商品住宅供应量明显回升，新建商品住宅供应反弹至24.1万㎡，比前一周提升近10倍，已远高于2013年14.1万㎡的均值。4月至今合计供应面积达26.2万㎡。楼市传统季下，开发商的推盘力度虽很难达到3月高位，但依然会有合理的供应保证，尤其是在5月房展会前夕。

新房供应量明显提升同时，成交量并没有显著提高，刚需盘涨价幅度有所收敛，中**楼盘价格趋于平稳，整体均价小幅回落。

数据显示，上周上海全市新房成交1500套，总面积19.2万㎡，环比分别提升5.5%和10.9%，结束了此前一周成交大跌现象。但与3月同期楼市处于新增供应不足，但成交活跃的情况不同，3月末至今楼市供求比值高达1.09:1（供应/成交），处于供大于求的局面，表明市场需求受透支及政策落地等负面影响已逐渐展现疲态。

供需放缓 新盘优惠力度减小

3月，上海共有61个住宅项目开盘，创下了2012年以来的新高，部分4月份的开盘量提前至3月份释放，使4月入市的住宅项目环比大幅减少。在经历了3月成交“小阳春”后，供需放缓会成为4月份的主基调，市场上新增项目优惠力度也明显减小。

相关数据显示，截止10日，4月上海楼市共有165个项目有打折优惠，与截至3月25日统计的157个相比，增加8个。但新增优惠力度明显减弱，仅1个项目的优惠幅度超过9折。11个优惠详情有所变动的项目中，仅4个项目优惠力度加大，其余优惠力度都减小了，新房市场不少项目的价格有所提升。

改善型需求积极入市 内环内均价涨6.3%

上周，上海市新建商品住宅成交均价约为2.46万元/㎡，环比下降2.57%，成为近6周来楼市周均价的**下滑，但仍高于年内均值。受市中心项目成交大增的结构性因素影响下，近期楼市整体成交价格上涨，今年已有7周的单周成交均价高于2.4万元/㎡。

数据显示，4月至今，中环以内住房成交面积共计6.2万㎡，占比高达17%，较3月同期提升近7个百分点；而与之对应的外环外新房成交面积占比则较3月同期回落5%，楼市新房成交有向市区**住宅产品集中的趋势。另外环线成交活跃度上的变化一定程度上也间接主导了同环线均价的波动，4月至今内环内新房均价较3月同期提升6.3%，同期郊环外新房则回落3%。

值得注意的是，近期市中心成交较为活跃的并非**豪宅，更多的是面向以自住为目的的改善性需求。据统计，2013年一季度楼市单价5万元/㎡以上的新房合计成交套数为406套，环比2012年4季度提升不足1%；同期10万元/㎡以上豪宅成交量则回落55%，远低于一季度单价3-5万元/㎡新房的成交量4500套，环比提升50%的增势。

21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，市中心新房成交的活跃多来自于具有自住需求的改善性群体，所以一些高价豪宅产品销售势头有所回落。随着未来政策的明朗化及市场交投氛围的转变，该群体入市的积极性趋于弱化，未来二季度楼市刚需产品仍会是市场成交的主力。